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Logement : au-delà des polémiques, une réalité préoccupante

Publié par Pierre Gilbert sur 30 Décembre 2012

Logement : au-delà des polémiques, une réalité préoccupante

Au-delà des polémiques qu’elle a pu susciter ces derniers mois, la pénurie de logements dans notre pays est une réalité à laquelle de nombreux Français sont confrontés. Cette réalité est d’autant plus prégnante que, compte tenu des prévisions démographiques des années à venir, la demande annuelle de logements, actuellement évaluée à 500 000, n’a aucune raison de diminuer.

Des programmes de construction ambitieux

Face à cette situation, les gouvernements successifs ont entrepris des programmes de construction de logement, à l’image de la loi de cohésion sociale du 18 janvier 2005 prévoyant un objectif annuel de construction de 500 000 logements sociaux locatifs d’ici 2009 ou de la loi du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement chargée de mobiliser la ressource foncière pour soutenir la construction de logements. Dans la même optique, le gouvernement de Jean-Marc Ayrault, relayant une promesse de campagne du candidat François Hollande, s’est engagé à construire 500 000 logements par an d’ici 2017.

Bénéficiant de cette forte mobilisation publique, depuis 2000, le nombre de logements mis en chantier s’est accru, avec un pic de 450 000 logements en 2007 (tableau 1). A cela s’ajoute un important parc de logements vacants potentiellement disponibles, que l’INSEE estime actuellement à 230 000 sur le territoire national.

C’est très certainement cette situation qui a convaincue la ministre de l’Egalité des territoires et du Logement, Cécile Duflot, de lancer, le 3 décembre dernier, un appel symbolique aux personnes morales, en particulier aux administrations publiques, pour que celles-ci signalent les bâtiments laissés vacants.

Un plan gouvernemental probablement insuffisant

Le projet du gouvernement en faveur du logement vise essentiellement à relancer l’investissement locatif et à mobiliser les ressources foncières par une fiscalité spécialement aménagée. Ainsi, le projet de loi de finances pour 2013 contient plusieurs mesures en faveur du logement, notamment :

  • un renforcement de la taxe sur les logements vacants ;

  • une systématisation de la majoration de la valeur locative des terrains constructibles situés dans des zones caractérisée par une forte demande de logements ;

  • la création d’un nouveau dispositif fiscal d’investissement locatif (réduction d’impôt sur le revenu attribué aux contribuables faisant l’acquisition ou faisant construire un logement neuf).

Sans sous-estimer les efforts accomplis par le gouvernement en la matière, l’efficacité de ces mesures fiscales reste incertaine. Les mesures fiscales en faveur de l’offre ont déjà été fortement mobilisées par le passé sans nécessairement atteindre les résultats escomptés, en témoignent, entres autres, les anciens régimes d’imposition sur le revenu de l’investissement locatif (dispositifs « Périssol », « Robien », « Scellier »…), ou les taux réduits de TVA sur la construction de logements locatifs sociaux.

Une erreur de diagnostic ?

Qu’elle émane de logements neufs ou déjà existants, l’offre ne correspond pas aux capacités financières des demandeurs, d’autant plus que les aides au logement (ALF, APL…) n’empêchent pas une progression du taux d’effort global des ménages. Partant de ce constat, la ministre de l’Egalité des territoires et du Logement a annoncé l’encadrement des loyers, en vue d’empêcher qu’en cas de relocation, l’augmentation soit supérieure à l’Indice de référence des loyers.

Parallèlement, malgré l’augmentation quantitative de l’offre, le nombre de logements attribués sous conditions de ressources ou à des loyers inférieurs à ceux du marché a diminué. Ainsi, selon la rapport 2012 de la Fondation Abbé Pierre, l’offre HLM totale disponible, qui résulte tant de l’extension du parc social locatif que de la libération de logements sociaux existants, a connu une certaine stagnation, passant d’environ 480 000 logements en 2000 à 494 000 en 2010 (tableau 2).

Comment expliquer le ralentissement de la croissance du parc locatif social ? Depuis le début des années 2000, ce phénomène est alimenté par les nombreuses ventes de logements du parc social et par les destructions opérées dans le cadre des programmes publics de rénovation urbaine. Ainsi, selon l’ANRU, entre 2004 et 2011, environ 74 500 logements ont été détruits, mais seulement 53 000 ont pour l’instant été reconstruits.

A cet égard, il convient de signaler la volonté du gouvernement d’inciter à la construction de logements sociaux par la cession aux collectivités territoriales des terrains appartenant à l’Etat et l’augmentation du nombre de logements sociaux de 20% à 25% pour les communes de plus de 3 500 habitants d’ici 2025. Si, à terme, cette série de mesures peut contribuer à une amélioration de la situation du logement en France, force est de constater que son succès dépend essentiellement des suites que pourront y donner des collectivités territoriales soumises à des contraintes techniques et budgétaires croissantes.

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